Als de fiscus twijfelt of de huur van een kantoorpand wel marktconform is, kun je gedoe krijgen met de bepaling van de WOZ-waarde.
De bepaling van de WOZ-waarde voor de onroerendezaakbelasting van kantoorpanden kan makkelijk tot onenigheid leiden met de Belastingdienst, als niet helder is of de huur marktconform is. Dat blijkt uit een recente uitspraak van het Hof in Arnhem in hoger beroep.
De verhuurder van een monumentale kantoorvilla uit 1905, die in 2013 in gebruik was door een notariskantoor, vroeg in dat jaar 50 duizend euro huur. De heffingsambtenaar stelde de waarde van het pand voor de onroerendezaakbelasting vast op 816 duizend euro, op basis van de waardepeildatum 1 januari 2012. De eigenaar was het hiermee niet eens.
Bepalen WOZ-waarde kantoorpand: huurkapitalisatie
De belastingambtenaar en de eigenaar vonden het redelijk dat gewerkt zou worden met een zogenoemde huurwaardekapitalisatie-methode, met als uitgangspunt: de waarde van het pand is 10,5 keer de huurwaarde.
De eigenaar vond het pand op basis van de feitelijk huur 525 duizend euro waard. Op 11 oktober 2012 was het pand nog wat hoger getaxeerd op 675 duizend euro in verhuurde staat. Dat was wat betreft de eigenaar de bovengrens.
De heffingsambtenaar maakte een eigen inschatting op basis van een eigen taxatierapport. Hierin was het pand vergeleken met enkele andere panden en op grond daarvan had de heffingsambtenaar een 'marktconforme' huur bepaald die resulteerde in een waarde van 816 duizend euro.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in deze zaak een middenweg bewandeld. De heffingsambtenaar kreeg een veeg uit de pan omdat diens taxatierapport gebaseerd was op drie panden die te veel afweken van de kantoorvilla waar het om ging. Dat had geleid tot een te hoge taxatie.
Woz-waarde: taxatie bij vrije oplevering
De eigenaar had echter niet aannemelijk gemaakt dat de feitelijke jaarhuur van 50 duizend euro marktconform was. Dit had mede te maken met het ontbreken van een schriftelijk huurcontract dat inzicht had kunnen bieden in de opbouw van de huur.
Wat betreft het beroep op de bovengrens voor de WOZ-waarde van 675 duizend euro, wees de rechter erop dat die van de waarde in verhuurde staat uitging. Maar voor de WOZ-waarde geldt als uitgangspunt de waarde van een object als het vrij opleverbaar is of zou zijn.
De rechter merkte verder op dat in het taxatierapport van oktober 2012, waarin een waarde van 675 duizend euro voorkwam (in verhuurde staat), ook een schatting was opgenomen van een bruto markthuur van 70 duizend euro. Op basis daarvan zou de kantoorvilla 10,5 keer zo veel waard zijn, ofwel 735 duizend euro. Dat stelde de rechter dan ook vast.
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl